ข้อกฎหมาย ๑. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๙, ๗๐๓ และ ๑๒๙๘
๒. ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๑ความเห็นกรมที่ดิน
ทรัพย์สินที่สามารถนำไปจำนองได้นั้น ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทใด ๆ และสังหาริมทรัพย์บางอย่างตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๗๐๓ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ทรัพย์สินที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น และตามมาตรา ๑๓๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้ให้คำจำกัดความของคำว่า “อสังหาริมทรัพย์” ไว้ว่าหมายถึง ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินที่จะถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องก่อตั้งขึ้นโดยกฎหมายเท่านั้น บุคคลจะก่อตั้งขึ้นเองโดยนิติกรรมไม่ได้ตามนัยมาตรา ๑๒๙๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่สิทธิการเช่าเป็นสิทธิซึ่งเกิดจากสัญญา ที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่ว ระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๗) เป็นสิทธิที่บังคับเอาแก่บุคคลให้กระทำการ หรือมิให้กระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งมิได้มุ่งถึงตัวทรัพย์สินที่เช่า สิทธิการเช่าจึงเป็นบุคคลสิทธิ มิใช่ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินที่ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำไปจดทะเบียนจำนองได้ เว้นแต่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะ เช่น พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๖ ที่บัญญัติให้สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมตามพระราชบัญญัตินี้ สามารถนำไปจดทะเบียนจำนองได้
๒. ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๑ความเห็นกรมที่ดิน
ทรัพย์สินที่สามารถนำไปจำนองได้นั้น ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทใด ๆ และสังหาริมทรัพย์บางอย่างตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๗๐๓ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ทรัพย์สินที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น และตามมาตรา ๑๓๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้ให้คำจำกัดความของคำว่า “อสังหาริมทรัพย์” ไว้ว่าหมายถึง ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินที่จะถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องก่อตั้งขึ้นโดยกฎหมายเท่านั้น บุคคลจะก่อตั้งขึ้นเองโดยนิติกรรมไม่ได้ตามนัยมาตรา ๑๒๙๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่สิทธิการเช่าเป็นสิทธิซึ่งเกิดจากสัญญา ที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่ว ระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๗) เป็นสิทธิที่บังคับเอาแก่บุคคลให้กระทำการ หรือมิให้กระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งมิได้มุ่งถึงตัวทรัพย์สินที่เช่า สิทธิการเช่าจึงเป็นบุคคลสิทธิ มิใช่ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินที่ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำไปจดทะเบียนจำนองได้ เว้นแต่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะ เช่น พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๖ ที่บัญญัติให้สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมตามพระราชบัญญัตินี้ สามารถนำไปจดทะเบียนจำนองได้
ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่สามารถรับจดทะเบียนจำนองสิทธิการเช่าที่ดินที่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้
ที่มา
กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน
ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
กุมภาพันธ์ ๒๕๔๘
ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
กุมภาพันธ์ ๒๕๔๘
