ความหมายของ ภ.บ.ท. 5

เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ความหมายของที่ดิน ใน ภ.บ.ท. 5  หมายความว่า พื้นที่ดินและให้หมายความรวมถึงพื้นที่ที่เป็นภูเขาหรือที่มีน้ำด้วย (มาตรา 6) ซึ่งมีข้อยกเว้น ตาม (มาตรา 8) เจ้าของที่ดินไม่ต้องเสียภาษีบำรุงท้องถิ่น สำหรับที่ดินต่อไปนี้

1)ที่ดินที่เป็นที่ตั้งพระราชวังอันเป็นส่วนสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

2)ที่ดินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน หรือที่ดินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือสาธารณะ โดยมิให้หาผลประโยชน์

3)ที่ดินของราชการส่วนท้องถิ่นที่ใช้ในกิจการของราชการส่วนท้องถิ่น หรือสาธารณะโดยมิได้หาประโยชน์

4)ที่ดินที่ใช้เฉพาะการพยาบาลสาธารณะ การศึกษา หรือการกุศลสาธารณะ

5)ที่ดินที่ใช้เฉพาะศาสนกิจศาสนาใดศาสนาหนึ่ง ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดไม่ว่าจะใช้ประโยชน์ศาสนกิจ ศาสนาใดศาสนาหนึ่งหรือที่ศาลเจ้าโดยมิได้หาผลประโยชน์

6)ที่ดินที่ใช้เป็นสุสานและฌาปนสถาน สาธารณะโดยมิได้รับประโยชน์ตอบแทน

7)ที่ดินที่ใช้ในการรถไฟ การประปา การไฟฟ้า หรือการท่าเรือของรัฐ หรือที่ใช้เป็นสนามบินของรัฐ

8)ที่ดินที่ใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนที่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินอยู่แล้ว

9) ที่ดินของเอกชนเฉพาะส่วนที่เจ้าของที่ดินยินยอมให้ทางราชการจัดใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์ โดยเจ้าของที่ดินมิได้ใช้ หรือหาประโยชน์ในที่ดินเฉพาะส่วนนั้น

10) ที่ดินที่เป็นที่ตั้งที่ทำการขององค์การสหประชาชาติ หรือองค์การระหว่างประเทศอื่น ๆ ที่มีข้อผูกพันยกเว้นตามอนุสัญญาหรือข้อตกลง

11) ที่ตั้งสถานทูต สถานกงสุล

12) ที่ดินตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

ทำไมกฏหมายที่ดิน กำหนดให้เจ้าของที่ดินต้องแจ้งการครอบครองที่ดิน

            เพราะเป็นนโยบายของรัฐอย่างหนึ่งในตอนนั้น เพื่อจะได้ทราบว่านอกจากที่ดินที่ทางการได้ออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เช่น  ได้ออกโฉนดที่ดิน โฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว"ให้กับราษฎรไปแล้วนั้น  ยังคงมีที่ดินที่ราษฎรได้ครอบครองและทำประโยชน์อยู่  โดยยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินจำนวนเท่าใด เพราะถ้าได้ทราบถึงจำนวนของผู้ถือครองที่ดินและจำนวนที่ดินของผู้ที่ยังไม่มี หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแล้ว รัฐก็จะได้ตัวเลขที่แน่นอนพอสมควรเกี่ยวกับที่ดินที่ราษฎรได้ถือครองอยู่  ทั้งประเภทที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ และที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ว่ารวมแล้วเป็นยอดจำนวนเนื้อที่เท่าใด  เมื่อได้จำนวนเนื้อที่การถือครองทั้งหมดแล้ว ทางการก็จะได้ทราบต่อไปอีกว่า ยังมีที่ดินของรัฐอีกเป็นจำนวนเท่าใด ในจำนวนที่ดินของรัฐทั้งหมดที่ยังไม่มีผู้ใดเข้าถือครอง หรือเข้าครอบครองทำประโยชน์  เมื่อรู้จำนวนที่ถือครองจริงแล้ว  เราก็จะได้ทราบถึงจำนวนที่ดินของรัฐที่เหลือว่ายังมีที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่จะนำไปจัดให้แก่ราษฎรหรือว่าจัดหาผลประโยชน์ หรือว่าจัดใช้ประโยชน์ด้วยประการใดก็ตามเป็นจำนวนเท่าใด

ที่มา  กรมที่ดิน

วิธีการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

             ระเบียบการแจ้งและรับแจ้งที่ดินที่มีผู้ครอบครองอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ได้กำหนดวิธีการแจ้งและรับแจ้งการครอบครองที่ดินไว้ตามคำสั่งที่ 1244/2497 ลงวันที่ 9 พฤศจิกายน 2497 ไว้ดังนี้            
            1. เมื่อได้ประกาศใช้พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินแล้วให้นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ รีบประกาศให้ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินทราบว่า มีหน้าที่แจ้งการครอบครองที่ดินต่อนายอำเภอท้องที่ภายในกำหนดเวลาหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ
            2. ให้นายอำเภอมอบแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (แบบ ส.ค. 1) แก่กำนันเจ้าของท้องที่ประมาณจำนวนให้พอแก่การที่จะใช้ และให้นายอำเภอแนะนำกำนันให้รีบแจกแบบแจ้งแก่ผู้ได้ครอบครองที่ดินอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัตให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยเร็ว
            3. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน   สำหรับที่ดินแปลงหนึ่ง  ให้ทำ 1 ฉบับ  มี  2 ตอน  ตอนที่ 1 สำหรับเก็บไว้ที่อำเภอท้องที่ ตอนที่  2  สำหรับมอบคืนให้แก่ผู้แจ้งไปเป็นหลักฐาน  การมอบคืนให้ผู้แจ้งหรือกำนันหรือผู้ใหญ่บ้านลงลายมือชื่อรับไว้ในตอนที่ 1 มุมขวาล่างพร้อมด้วย  วัน  เดือน  ปี
            4.ถ้าผู้ครอบครองที่ดินไม่ประสงค์จะไปยื่นแบบแจ้งการครอบครองที่ดินด้วยตนเองให้กำนันหรือผู้ใหญ่บ้านเป็นผู้รับแบบแจ้งการ  ครอบครองที่ดินจากเจ้าของที่ดิน แล้วรวบรวมส่งอำเภอเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่รับแจ้ง และคืนตอนที่ 2 ให้แล้ว ให้กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน นำไปคืนผู้แจ้งโดยด่วน
            5.เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับแบบแจ้งการครอบครองที่ดินแล้วให้ลงรับในช่องเลขที่โดยขึ้นเลขที่1ในหมู่บ้านหนึ่งไปจดหมู่บ้านนั้นแล้วจึงขึ้นเลขที่ 1 ใหม่ และลงลายมือชื่อ ผู้รับ พร้อมด้วย วัน เดือน ปี ถ้าเป็นที่ดินในเขตเทศบาลให้ขึ้นเลขที่ 1 ในตำบลหนึ่งไปจดหมดตำบลนั้น และให้นายอำเภอประทับตราประจำตำแหน่งประจำต่อรอยปรุตรงที่พิมพ์ไว้ว่า "ประทับตรา" ทั้งสองแห่ง
            6. ให้นายอำเภอทำทะเบียนการครอบครองที่ดินขึ้นไว้ตำบลละ 1 เล่ม แบ่งหน้าออกเป็นหมู่บ้านตามจำนวนหมู่บ้านในตำบลนั้น ๆ ให้พอสมควารกับจำนวนที่ดินในหมู่หนึ่ง ๆ โดยคัดรายการจาก แบบ  ส.ค. 1 มาลงติดต่อกันไป  เรียงลำดับจนหมดจำนวนที่รับแจ้งไว้ตามคำอธิบายการกรอกทะเบียนการครอบครองท้ายคำสั่งนี้ ทะเบียนนี้เก็บไว้เป็นหลักฐาน  ณ  ที่ว่าการอำเภอ และให้คัดขึ้นอีกชุด ส่งไปยังกรมที่ดิน
            7. ให้อำเภอทำสารบบเก็บใบแจ้งไว้เป็นรายตำบล โดยเก็บเรียงตามลำดับหมู่บ้าน ตำบลหนึ่งให้แยกเก็บเล่มหนึ่ง ถ้าตำบลใดมีใบแจ้ง(ส.ค.1) มากเกินสมควร ก็ให้เพิ่มสารบบเล่มต่อไปได้ตามความจำเป็น แล้วเขียนที่ป้ายสันสารบบบอก ชื่อตำบล และหมู่บ้านไว้ให้เรียบร้อย
            8. ในกรณีที่มีผู้ขอแจ้งการครอบครองที่ดินภายหลังกำหนดตามกฎหมายให้นายอำเภอสอบสวนเสนอผู้ว่าราชการจังหวัด พิจารณา เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดเห็นสมควรก็ให้มีคำสั่งผ่อนผันเป็นการเฉพาะราย แล้วจึงนำลงทะเบียนการครอบครองที่ดินต่อไป
            9. ในกรณีที่ปรากฏหลักฐานว่าการแจ้งการครอบครองที่ดินดังกล่าวนั้น มีการผิดพลาดคลาดเคลื่อน ให้นายอำเภอสอบสวนเสนอผู้ว่าราชการจังหวัดพิจารณาสั่งการเช่นเดียวกันแล้วให้แก้ทะเบียนการครอบครองที่ดินตามกรณี                   

            การแจ้งการครอบครองที่ดิน   รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ได้กำหนดวิธีการแจ้งการครอบครองที่ดินไว้ ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย   ลงวันที่ 1  ธันวาคม 2497 ตามหลักเกณฑ์และวิธีการดังต่อไปนี้            1. ให้ผู้ครอบครองที่ดินแจ้งการครอบครองที่ดินต่อนายอำเภอท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ด้วยตนเอง หรือ โดยผู้แทน ตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน แบบ ส.ค. 1 ท้ายประกาศนี้ โดยมีกำนันหรือผู้ใหญ่บ้านรับรองข้อความว่าถูกต้องตามความจริง
            2. ให้ผู้ครอบครองที่ดินยื่นแบบแจ้งการครอบครองที่ดินแปลงละ 1 ฉบับ   (2 ตอน)
            3. เมื่อนายอำเภอได้รับแจ้งการครอบครองที่ดิน ให้ลงเลขที่รับ แล้วลงลายมือชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับในแบบ ส.ค. 1 ทั้ง 2 ตอนและประทับตราประจำต่อ แล้วมอบแบบแจ้ง ตอนที่ 2 ให้แก่ผู้แจ้งไป
            4. การแจ้งการครอบครองที่ดิน ให้แจ้งได้ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป จนถึงวันที่  29 พฤษภาคม 2498 เป็นอันหมดเขต
            5. เมื่อพ้นกำหนดเวลาแจ้งตามความในข้อ 4. ปรากฏว่าผู้ใดมิได้แจ้งและตนมีเหตุสมควรอันจะขอผ่อนผันให้รับแจ้งการครอบครองให้ยื่นคำร้องต่อนายอำเภอสอบสวนพยานและหลักฐาน แล้วเสนอความเห็นไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดเพื่อพิจารณาสั่งการ

โฉนดฉบับแรกของไทย

   พระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว     ทรงตระหนักถึงความสำคัญในเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน   จึงทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ  ให้ข้าหลวงเกษตรพร้อมด้วยเจ้าหน้าพนักงานแผนที่    เริ่มออกเดินทางสำรวจที่ดินของประเทศเป็นครั้งแรก   และดำเนินการรังวัดหมายเลขเขตที่ดินตามประกาศกระแสพระบรมราชโองการ    บริเวณบ้านพลับ     ตำบลเกาะเกิด    อำเภอบางประอิน    จังหวัดพระนครศรีอยุธยา  เป็นปฐมฤษษ์  เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน ร.ศ. 120 (พ.ศ. 2444)

 เนื่องจากยังไม่มีบทกฎหมายเป็นหลักในการออกโฉนดที่ดิน   จึงทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ    ออกประกาศพระบรมราชโองการ  ลงวันที่ 15 กันยายน ร.ศ. 120 (พ.ศ. 2444)  โดยวางระเบียบการเรื่องโฉนดที่ดินไว้โดยแน่ชัดประกาศพระบรมราชโองการฉบับนี้ ถือได้ว่าเป็นกฎหมายฉบับแรกที่ว่าด้วยการจัดทำทะเบียนที่ดินและสิทธิของผู้เป็นเจ้าของที่ดิน  โดยมีแผนที่ระวางแสดงรายละเอียดชี้ได้ว่าที่ดินที่จะดำเนินการออกโฉนดแต่ละแปลงตั้งอยู่บริเวณใด  เนื้อที่เท่าใด  ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในทะเบียน

              เมื่อดำเนินการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่มณฑลกรุงเก่าเสร็จสิ้นแล้ว      จึงได้ตั้งหอทะเบียนมณฑลกรุงเก่าขึ้นเป็นแห่งแรกในประเทศไทยที่สภาคารราชประยูรในพระราชวังบางปะอิน     เมื่อวันที่ 20 กันยายน ร.ศ. 120   (พ.ศ. 2444)  แต่ต่อมาได้จัดตั้งกรมทะเบียนที่ดิน  (กรมที่ดินปัจจุบัน)   ขึ้นเมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ ร.ศ. 120 (พ.ศ. 2444)

            ในการมอบโฉนดที่ดินในครั้งแรกนั้น  สืบเนื่องจากที่พระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว  เสด็จประทับแรมอยู่  ณ  พระราชวังบางปะอิน  พระยาประชาชีพบริบาล (ผึ่ง  ชูโต)  ข้าหลวงพิเศษจัดที่ดิน  ได้นำโฉนดที่ดินในท้องที่ตำบลบ้านแป้งของพระคลังข้างที่ 2 ฉบับ และของราษฎร 3 ฉบับ  ขึ้นทูลเกล้าฯ  ถวายเพื่อให้ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ พระราชทานแก่เจ้าของที่ดินนับเป็นปฐมฤกษ์  โฉนดที่ดินฉบับแรกของประเทศไทยเป็นโฉนดที่ดิน  ซึ่งมีพระนาม "สมเด็จพระปรมินทรมหาจุฬาลงกรณ์"  ทรงถือกรรมสิทธิ์  เป็นโฉนดเลขที่ 1 หน้า 1 เลขที่ดิน 117  ระวาง 17 ต 3 อ ตำบลบ้านแป้ง  อำเภอพระราชวัง แขวงเมืองกรุงเก่า (จังหวัดพระนครศรีอยุธยา) เนื้อที่ 91ไร่ 1 งาน 52 ตารางวา

              นอกจากนี้    ยังพบหลักฐานเกี่ยวกับที่ดิน   คือ   หมุดหลักฐานศูนย์กำเนิดหมุดแรกในประเทศไทย    สร้างขึ้นในสมัยการออกโฉนดที่ดินฉบับแรก และถือเป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้การออกโฉนดที่ดินแต่ละแปลงเป็นไปด้วยความถูกต้อง   โดยหมุดหลักฐานดังกล่าว ตั้งอยู่กลางทุ่งนาในโฉนดที่ดินเลขที่   875  หมู่ที่  4  ตำบลท่าต่อ   อำเภอมหาราช    จังหวัดพระนครศรีอยุธยา    ซึ่งผู้เป็นเจ้าของชื่อนางชิ้น  เฉลยโชติ  กับพวสกรวม  4  คน  โดยสภาพหมุดหลักฐานเป็นหินแกรนนิตแท่นมีการสลบักข้อความทั้งสี่ด้าน  บอกถึงความสำคัญของหมุดฐาน  และมีร.ศ.  ที่จัดสร้างไว้เป็นสำคัญ  ปัจจุบันหมุดหลักฐานดังกล่าว  มิได้นำมาใช้เป็นหมุดหลักฐานเพื่อวางโครงแผนที่  เนื่องจากกรมที่ดินได้เปลี่ยนแปลงระบบการออกโฉนดจากระบบศูนย์กำเนิดมาเป็นระบบพิกัดฉากสากล (UTM)  ที่นิยมใช้กันทั่วโลก

ที่มา  กรมที่ดิน

ความหมายของ ที่ราชพัสดุ

          ตามพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 มาตรา 4 ได้นิยามความหมายของคำว่าที่ราชพัสดุไว้ว่า หมายถึง อสังหาริมทรัพย์อันเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินทุกชนิด เว้นแต่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ดังต่อไปนี้
(1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่าและที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้ง หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตาม กฎหมายที่ดิน
(2) อสังหาริมทรัพย์สำหรับพลเมืองใช้หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ของพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่ง  ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ
          ส่วนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่เป็นนิติบุคคล และขององค์การปกครองท้องถิ่นไม่ถือว่าเป็นที่ราชพัสดุ

ที่มา กรมธนารักษ์

การขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล

            ผู้ขอจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือ คำสั่งศาล ไปยื่นขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ หรือจะยื่นที่งานจดทะเบียนต่างพื้นที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานที่ดินแห่งหนึ่งแห่งใดก็ได้ ซึ่งการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเห็นว่าถูกต้อง ก็จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกได้โดยไม่ต้องประกาศ ขอจดทะเบียนผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล กฎหมายมิได้กำหนดให้มีการคัดค้านได้ อย่างเช่นการขอจดทะเบียนผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม ดังนั้น เมื่อมีผู้มาขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในทรัพย์มรดกเดียวกัน โดยคนหนึ่งขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล ซึ่งตามคำร้องขอเป็นผู้จัดการมรดกผู้ขออ้างว่า เจ้ามรดกมิได้ทำพินัยกรรมไว้ ในกรณีเช่นนี้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ต้องรับจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกให้แก่ ผู้ขอที่เป็นผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล เพราะตราบใดที่ศาลยังมิได้มีคำสั่งเปลี่ยนแปลงก็ต้องถือว่าผู้นั้นยังเป็นผู้จัดการมรดกอยู่ ส่วนผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม ถ้าเห็นว่าไม่ถูกต้องอย่างไร ก็ควรขออายัดแล้วไปดำเนินการทางศาลต่อไป

ที่มากรมที่ดิน

การขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม

         ผู้ขอจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือ พินัยกรรมและหลักฐานอื่น ๆ เช่น หลักฐานการตายของเจ้ามรดก ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐานเชื่อว่าผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกก็จะต้อง ดำเนินการประกาศมีกำหนด ๓๐ วัน เมื่อครบกำหนด ๓๐ วัน แล้วถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน ก็จดทะเบียนต่อไปได้ ถ้ามีการโต้แย้งคัดค้านจะต้องรอเรื่องไว้ โดยให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่ง ถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดำเนินการไปตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่มีอำนาจสอบสวนเปรียบเทียบสั่งการไปตามที่เห็นสมควร ตามนัยมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด

ที่มา กรมที่ดิน

ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม

          ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมมีหลายคน ถ้าไม่มีข้อกำหนดไว้ในพินัยกรรมเป็นอย่างอื่น หากผู้จัดการมรดกบางคนถึงแก่กรรม ผู้จัดการมรดกที่เหลือชอบที่จะจัดการต่อไปได้ เช่น มี นาย ก.และนาย ข.เป็นผู้จัดการมรดก ถ้าพินัยกรรมมิได้กำหนดว่า ถ้านาย ก. หรือนาย ข. คนหนึ่งคนใดถึงแก่กรรมไปจะต้องตั้งบุคคลอื่นเป็นผู้จัดการมรดกแทนเช่นนี้ ผู้จัดการมรดกที่เหลืออยู่ก็สามารถจะจัดการต่อไปได้ ไม่ว่าจะได้มีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้วหรือไม่ก็ตาม (มาตรา ๑๗๑๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

          ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม บางครั้งก็ไปขอให้ศาลตั้งอีก ถ้าศาลได้มีคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกไปตามข้อกำหนดในพินัยกรรม หากผู้จัดการมรดกบางคนถึงแก่กรรมไป ผู้จัดการมรดกที่เหลือก็ชอบที่จะจัดการต่อไปได้เช่นเดียวกับผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมที่ศาลมิได้มีคำสั่งตั้ง แต่ถ้าเป็นกรณีที่ตามพินัยกรรมของเจ้ามรดกตั้งบุคคลหลายคนเป็นผู้จัดการมรดก โดยมีข้อกำหนดในพินัยกรรมไว้ว่าในการจัดการมรดกนั้นให้ผู้จัดการมรดกจัดการร่วมกัน แม้ต่อมาจะได้มีคำสั่งศาลตั้งบุคคลดังกล่าวเป็นผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรมหรือไม่ก็ตาม อำนาจในการจัดการมรดกของผู้จัดการมรดกจึงต้องเป็นไปตามพินัยกรรม กล่าวคือต้องร่วมกันจัดการมรดก เมื่อผู้จัดการมรดกบางคนได้ถึงแก่กรรมไปก่อนการจัดการมรดกจะแล้วเสร็จ ผู้จัดการมรดกที่เหลืออยู่ย่อมไม่มีอำนาจจัดการมรดกต่อไป ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่๑๘๔๐/๒๕๓๔ (ข้อ ๔๗ ของระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ.๒๕๔๘)

           ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม จะมีอำนาจจัดการทรัพย์นอกพินัยกรรมได้หรือไม่ ก็ย่อมเป็นไปตามข้อกำหนดของพินัยกรรมนั้น คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๔๐/๒๕๑๙ พินัยกรรมระบุว่า "ข้าพเจ้าขอมอบพินัยกรรมนี้แก่………………..และขอตั้งให้…………………………เป็นผู้จัดการมรดกของข้าพเจ้าตามพินัยกรรมนี้และให้มีอำนาจและหน้าที่ตามกฎหมายทุกประการ" ตามข้อกำหนดพินัยกรรมนี้เป็นการตั้งผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม ผู้จัดการมรดกย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์มรดกได้โดยทั่วไป แม้จะเป็นทรัพย์มรดกที่มิได้ระบุไว้ในพินัยกรรม


ที่มา กรมที่ดิน

ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม

          ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมมีหลายคน ถ้าไม่มีข้อกำหนดไว้ในพินัยกรรมเป็นอย่างอื่น หากผู้จัดการมรดกบางคนถึงแก่กรรม ผู้จัดการมรดกที่เหลือชอบที่จะจัดการต่อไปได้ เช่น มี นาย ก.และนาย ข.เป็นผู้จัดการมรดก ถ้าพินัยกรรมมิได้กำหนดว่า ถ้านาย ก. หรือนาย ข. คนหนึ่งคนใดถึงแก่กรรมไปจะต้องตั้งบุคคลอื่นเป็นผู้จัดการมรดกแทนเช่นนี้ ผู้จัดการมรดกที่เหลืออยู่ก็สามารถจะจัดการต่อไปได้ ไม่ว่าจะได้มีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้วหรือไม่ก็ตาม (มาตรา ๑๗๑๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

          ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม บางครั้งก็ไปขอให้ศาลตั้งอีก ถ้าศาลได้มีคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกไปตามข้อกำหนดในพินัยกรรม หากผู้จัดการมรดกบางคนถึงแก่กรรมไป ผู้จัดการมรดกที่เหลือก็ชอบที่จะจัดการต่อไปได้เช่นเดียวกับผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมที่ศาลมิได้มีคำสั่งตั้ง แต่ถ้าเป็นกรณีที่ตามพินัยกรรมของเจ้ามรดกตั้งบุคคลหลายคนเป็นผู้จัดการมรดก โดยมีข้อกำหนดในพินัยกรรมไว้ว่าในการจัดการมรดกนั้นให้ผู้จัดการมรดกจัดการร่วมกัน แม้ต่อมาจะได้มีคำสั่งศาลตั้งบุคคลดังกล่าวเป็นผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรมหรือไม่ก็ตาม อำนาจในการจัดการมรดกของผู้จัดการมรดกจึงต้องเป็นไปตามพินัยกรรม กล่าวคือต้องร่วมกันจัดการมรดก เมื่อผู้จัดการมรดกบางคนได้ถึงแก่กรรมไปก่อนการจัดการมรดกจะแล้วเสร็จ ผู้จัดการมรดกที่เหลืออยู่ย่อมไม่มีอำนาจจัดการมรดกต่อไป ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่๑๘๔๐/๒๕๓๔ (ข้อ ๔๗ ของระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ.๒๕๔๘)

           ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม จะมีอำนาจจัดการทรัพย์นอกพินัยกรรมได้หรือไม่ ก็ย่อมเป็นไปตามข้อกำหนดของพินัยกรรมนั้น คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๔๐/๒๕๑๙ พินัยกรรมระบุว่า "ข้าพเจ้าขอมอบพินัยกรรมนี้แก่………………..และขอตั้งให้…………………………เป็นผู้จัดการมรดกของข้าพเจ้าตามพินัยกรรมนี้และให้มีอำนาจและหน้าที่ตามกฎหมายทุกประการ" ตามข้อกำหนดพินัยกรรมนี้เป็นการตั้งผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม ผู้จัดการมรดกย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์มรดกได้โดยทั่วไป แม้จะเป็นทรัพย์มรดกที่มิได้ระบุไว้ในพินัยกรรม

ที่มา  กรมที่ดิน

การมอบอำนาจ ทำนิติกรรม ที่เกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

     การมอบอำนาจ หมายถึง กรณีที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า “ตัวการ” แต่งตั้งบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า“ตัวแทน” โดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายให้มีอำนาจทำการแทนตามที่ได้ตกลงกันไว้กรณีที่เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่จะต้องดำเนินการใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นกับสำนักงานที่ดิน โดยไม่สามารถไปดำเนินการได้ด้วยตัวเอง มีความประสงค์จะมอบอำนาจให้บุคคลอื่นไปดำเนินการแทน บุคคลซึ่งจะเป็นผู้รับมอบอำนาจควรเป็นผู้ที่เชื่อถือและไว้วางใจได้จริง ๆ โดยจะต้องทำหลักฐานการมอบอำนาจเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจ และมอบบัตรประจำตัวของผู้มอบให้กับผู้รับมอบอำนาจนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย โดยจะต้องระมัดระวังหรือกระทำการให้รัดกุมรอบคอบ และปฏิบัติตามคำเตือนหลังใบมอบอำนาจโดยเคร่งครัดการมอบอำนาจตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้บังคับไว้ว่าจะต้องเขียนหรือใช้แบบฟอร์มอย่างไร แต่การทำหนังสือมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือกิจการอื่น ๆเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ควรใช้ตามแบบฟอร์มของกรมที่ดิน ซึ่งมีอยู่ 3 แบบ คือ

1.      แบบ ท.ด.21 ใช้สำหรับที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน

2.      แบบ ท.อ.4 ใช้สำหรับที่ดินที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน

(มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตาม แบบ น.ส.3, น.ส.3 ก.,น.ส.3 ข.)

3.      แบบ อ.ช.21ใช้สำหรับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือหากจะใช้กระดาษอื่น ควรเขียนข้อความให้ครบถ้วนตามแบบฟอร์มของกรมที่ดิน เพราะจะได้รายการที่ชัดเจนและถูกต้อง

ในการมอบอำนาจควรปฏิบัติ ดังนี้

1. กรอกเครื่องหมายของหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น เช่น ตึกบ้านเรือน ให้ชัดเจน

2. ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจนว่ามอบอำนาจให้ผู้ใด ทำอะไร เช่น ซื้อขาย, จำนอง ฯลฯถ้ามีเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติมก็ให้ระบุเอาไว้ด้วย

3. อย่ากรอกข้อความต่างลายมือและน้ำหมึกสีต่างกัน หากใช้เครื่องพิมพ์ก็ต้องเป็นเครื่องพิมพ์เครื่องเดียวกัน และจะพิมพ์บ้างเขียนบ้างไม่ได้

4. ถ้ามีการขูดลบ ตก เติม หรือการแก้ไขเปลี่ยนแปลงในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของหนังสือมอบอำนาจ ผู้มอบอำนาจจะต้องลงลายมือชื่อกำกับไว้ด้วยทุกแห่ง

5. อย่าลงลายมือชื่อมอบอำนาจก่อนกรอกข้อความโดยครบถ้วน และถูกต้องตามความประสงค์แล้วหรืออย่าลงชื่อในกระดาษเปล่าซึ่งยังมิได้กรอกข้อความเป็นอันขาด

6. หนังสือมอบอำนาจควรมีพยานอย่างน้อย 1 คน ถ้าผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยาน 2 คนพยานต้องลงลายมือชื่อเท่านั้นจะพิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้

7. หนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศ ควรให้สถานทูต สถานกงสุล โนตารีพับลิค (Notary Public) หรือบุคคลซึ่งกฎหมายแห่งท้องถิ่นระบุให้เป็นผู้มีอำนาจเป็นพยานในเอกสารเป็นผู้รับรอง

8. กรณีผู้รับมอบอำนาจเป็นตัวแทนของทั้งสองฝ่าย เช่น ตัวแทนทั้งฝ่ายผู้โอนและผู้รับโอนผู้มอบอำนาจจะต้องระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจด้วยว่า “ยินยอมให้ผู้รับมอบเข้าทำการแทนและ/หรือเป็นตัวแทนของอีกฝ่ายหนึ่งได้ด้วย”

9. เมื่อได้มอบอำนาจให้ผู้ใดแล้ว การบอกเลิกการมอบอำนาจต้องติดต่อบอกเลิกไปยังผู้รับมอบอำนาจและดำเนินการเพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือมอบอำนาจเอง ไม่อาจบอกเลิกไปยังพนักงานเจ้าหน้าที่ได้

10. การยื่นขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยใช้หนังสือมอบอำนาจผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมเป็นค่ามอบอำนาจ เรื่องละ 20 บาท ตามข้อ 2 (10)(ฉ) แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541)ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยฎกระทรวงฉบับที่ 53 (พ.ศ. 2549)ฯ

ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

การออกโฉนดที่ดินในที่ดินลาดชันและอยู่ในเขตเขา

ข้อเท็จจริง/ประเด็นปัญหา :

ที่ดินมีหลักฐาน น.ค.๓ เป็นที่ลาดชันและอยู่ในเขตเขา ออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่

ข้อกฎหมาย ระเบียบ คำสั่ง :

๑. พระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพพ.ศ. ๒๕๑๑ มาตรา ๑๑

๒. ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๕๖

๓. กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๓ (พ.ศ.๒๕๓๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๑๔ (๒)

๔. ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดบริเวณที่หวงห้ามตามมาตรา ๙ (๒) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ลงวันที่ ๒๑ พฤษภาคม ๒๕๒๓ ข้อ ๒(๑)

๕. หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๙.๔/๓๐๖๕๔ ลงวันที่ ๒๗ พฤศจิกายน ๒๕๔๔ เรื่อง หารือการระวังชี้แนวเขตและรับรองแนวเขตที่เขาหรือภูเขา ตอบข้อหารือจังหวัดระยอง เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๙.๔/ว ๓๓๙๔๔ ลงวันที่ ๒๗ ธันวาคม ๒๕๔๔

ความเห็น :

         หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.๓) เป็นเอกสารหลักฐานที่กรมประชาสงเคราะห์ซึ่งปัจจุบันคือกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ ออกให้แก่สมาชิกนิคมสร้างตนเองที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามมาตรา ๑๑ วรรคแรก แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.๒๕๑๑ และเมื่อสมาชิกนิคมสร้างตนเองได้รับหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.๓) แล้ว มาตรา ๑๑ วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ บัญญัติให้ สมาชิกนิคมนั้นมีสิทธิที่จะขอให้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งการขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น มาตรา ๕๖ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติว่า แบบ หลักเกณฑ์ และวิธีการออกให้กำหนดโดยกฎกระทรวง ดังนั้น ที่ดินที่มีหลักฐาน น.ค.๓ เมื่อนำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์จึงต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายที่ดินหรือกฎกระทรวงกำหนดไว้ กรณีที่ดินอยู่ในเขตเขา หากข้อเท็จจริงปรากฏว่าเขตเขาดังกล่าวเป็นที่ดินบริเวณที่เขาหรือที่ภูเขาและปริมณฑลที่เขาหรือภูเขา ๔๐ เมตร ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดเขตหวงห้ามที่เขาหรือภูเขาตามความในมาตรา ๙ (๒) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ลงวันที่ ๒๗ มีนาคม ๒๔๙๙ แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่u3629 .ง กำหนดบริเวณที่หวงห้ามตามมาตรา ๙ (๒) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ลงวันที่ ๒๑ พฤษภาคม ๒๕๒๓ ข้อ ๒(๑) ที่ดินดังกล่าวก็ต้องห้ามมิให้ออกโฉนดที่ดินตาม ข้อ ๑๔(๒) แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๓ (พ.ศ.๒๕๓๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗

         ทั้งนี้ กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติไว้ว่า ถ้าเป็นที่ดินซึ่งบุคคลมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับแล้ว ที่ดินนั้นก็ไม่อยู่ในบริเวณประกาศหวงห้ามที่กล่าวข้างต้น แต่สิทธิตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.๓) เป็นสิทธิที่ได้รับมาภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงมิอยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะออกโฉนดที่ดินได้

          การตรวจสอบให้ชัดเจนว่าที่ดินที่ขอออกโฉนดที่ดินเป็นที่เขาหรือที่ภูเขาและปริมณฑลที่เขาหรือภูเขา ๔๐เมตร ดังกล่าวข้างต้นหรือไม่ ให้ประสานงานการตรวจสอบกับผู้มีอำนาจในการดูแลรักษาและคุ้มครองป้องกันที่เขาที่ภูเขา คือ ทบวงการเมืองที่ได้รับมอบหมายจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ตามมาตรา ๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ตามคำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ ๑๒/๒๕๔๓ ลงวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๔๓ ทั้งนี้ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๙.๔/๓๐๖๕๔ ลงวันที่ ๒๗ พฤศจิกายน ๒๕๔๔ หากเป็นที่ดินที่ต้องห้ามดังกล่าวก็ไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ แต่หากไม่เป็นที่ดินต้องห้ามตามที่กล่าวแล้วก็อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะออกโฉนดที่ดินได้

ที่มากลุ่มพัฒนามาตรฐานการออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน

สำนักมาตรฐานการออกหนังสือสำคัญ กรมที่ดิน

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

     ในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปแล้วให้ถือว่าผู้โอนเป็นผู้มีเงินได้และต้องเสียภาษีเงินได้ แต่เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้ เป็นกรณีที่ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ทั้งนี้ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวันที่ ๒๔พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๔๓

     ๑. การโอนโดยทางมรดกซึ่งกรรมสิทธ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาท ไม่ว่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือทายาทโดยพินัยกรรม

     ๒. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทน บุตรชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม

     ๓. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ทั้งนี้ เฉพาะการโอนในส่วนที่ไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ตลอดปีภาษีนั้น

     ๔. การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะกรณีที่ผู้โอนได้รับค่าตอบแทนเป็นสิทธิในการใช้ทรัพย์สินที่โอนนั้นเพื่อกิจการผลิตสินค้าของตนเอง

     ๕. การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ เฉพาะที่ดินที่ต้องเวนคืนและอสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่ต้องเวนคืน

     ๖. กรณีสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นของบุคคลอื่น ตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการถูกแย่งการครอบครอง และมิได้ฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้นภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา ๑๓๗๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถืออสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปซึ่งเป็นเหตุให้การครอบครองสิ้นสุดลงตามมาตรา ๑๓๗๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของสิทธิครอบครองเดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้

            อสังหาริมทรัพย์อื่นที่บุคคลอื่นได้สิทธิครอบครองไปตามวรรคหนึ่งเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ได้สิทธิครอบครองจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ

     ๗. กรณีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้อสังหาริมทรัพย์ที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามวรรคหนึ่งเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากรของผู้ได้กรรมสิทธิ์ ซึ่งจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ

     ๘. การแบ่งสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคาของแต่ละฝ่ายเท่ากัน ไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

     ๙. การแก้ไขหรือเพิ่มเติมชื่อคู่สมรสในเอกสารสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินสมรส ไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

     ๑๐. กรณีครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้เคียงกัน เนื้อที่เท่ากัน แต่ถือโฉนดที่ดินไว้ผิดสับเปลี่ยนกัน เมื่อได้ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้ไขชื่อในโฉนดให้เป็นการถูกต้องแล้วโดยมิได้มีเจตนาแลกเปลี่ยนที่ดินกัน ไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

     ๑๑. กรณีปรากฏหลักฐานชัดแจ้งว่าเป็นตัวแทนถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์แทนตัวการ เมื่อตัวแทนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ตัวการโดยไม่ได้รับเงินหรือประโยชน์อื่นใดเป็นการตอบแทน การโอนดังกล่าวไม่ถือเป็นการ“ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

การเรียกเก็บค่าธรรมเนียม และภาษีอากร การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก

          โดยที่ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติเกี่ยวกับการขายฝาก ตามมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกำหนดให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ดังนั้น การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากหรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายว่าด้วยการขายฝากดังกล่าวมีผลใช้บังคับเป็นต้นมา เมื่อมีกรณีขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามผลการพิจารณาของกรมที่ดิน และเรียกเก็บภาษีอากรตามผลการพิจารณาของกรมสรรพากร ดังนี้

ค่าธรรมเนียม

          เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท โดยถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดินที่ มท ๐๗๒๘/๑๕๖๖๑ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๔ ตอบข้อหารือจังหวัดนครสวรรค์ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๕๖๖๒ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๔

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

         เรียกเก็บโดยถือปฏิบัติตามหนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๗๐๖/๙๔๑๓ ลงวันที่ ๑๑ พฤศจิกายน ๒๕๔๘ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๙๕๗๖ ลงวันที่ ๒๗ มีนาคม ๒๕๔๙ ดังนี้

๑. การเรียกเก็บให้คำนวณระยะเวลาการถือครอง ตั้งแต่วันที่ได้มีการทำสัญญาขายฝากถึงวันที่จดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก

๒. สำหรับฐานที่ใช้คำนวณ

     ๒.๑ กรณีผู้รับซื้อฝากเป็นบุคคลธรรมดา คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก

     ๒.๒ กรณีผู้รับซื้อฝากเป็นนิติบุคคล เรียกเก็บร้อยละ ๑ โดยคำนวณจากราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้ามี)) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

          การไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายใน ๕ ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร โดยหลักการจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียตามมาตรา ๓ (๑๕) (ก) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๓๔ ซึ่งแก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ ๓๖๕) พ.ศ. ๒๕๔๓ คือ กรณีการรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากหรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยถือปฏิบัติตามหนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๑๑/๔๙๗๐ ลงวันที่ ๑๙ มิถุนายน ๒๕๔๓ เวียนโดยหนังสือ กรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๓

อากรแสตมป์ใบรับ

           เรียกเก็บร้อยละ ๕๐ สตางค์ คำนวณจากราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้ามี)) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

     ** หมายเหตุ     การไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายใน ๕ ปีนับแต่วันที่รับซื้อฝาก ซึ่งได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาฯ ข้างต้น พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องเรียกเก็บอากรแสตมป์ใบรับ

          (ตามแนวทางปฏิบัติในหนังสือตอบข้อหารือของกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๑๑/๑๗๘๔๐ ลงวันที่ ๒๙  ธันวาคม ๒๕๔๐ หน้า ๒ ข้อ ๑. เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๐๔๔๐๓ ลงวันที่ ๑๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๑) ส่วนการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากเมื่อพ้น ๕ ปีนับแต่วันที่รับซื้อฝาก ซึ่งไม่มีกรณีต้องเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บอากรแสตมป์ใบรับ

ที่มา....ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน